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缅甸土地房产私有土地所有者的权利很多很大,且不需要向政府缴纳租金
- 2019-10-09-


私有地仅在仰光和曼德勒才存在。数量比较少。缅甸土地房产私有土地所有者的权利很多很大,且不需要向政府缴纳租金。政府只有在出于公众利益的目的,且根据1894年的土地征用法支付补偿金后才可以没收这类型的土地。私人土地所有者可以出售、转让、抵押其土地或将其传给下一代。

如果买方购买了在私有土地上建造的房屋,即使土地又回到了政府手里,可以确定的是买方不需要将房屋腾出。然而,根据目前的法律,还是有些不明确的地方,如果土地所有者将地块出售了,那么新的地主要求房屋所有者腾出房屋,这样的情况如何处理?根据法律法规,如果该建筑物已经变更为正式的公寓楼,每户户主作为单户房屋的所有者及与其他户主一起作为土地的共同持有者,他们有权反对出让土地。

从技术层面来讲,grant土地的形式其实就是政府将地块长期租赁给单个个人或一家公司。与私有地不同的是,得到土地的一方(承租方)必须向政府支付租金,但仅是一个象征性的租金。在grant到期之前,政府可以没收该土地。(即撤销授权),但是前提条件是政府这样做是出于公众的利益,且根据1894版土地征用法支付了足够的补偿金。

政府可能出于公众利益考虑,决定不再续约。但我们近年来都没有听到过没有续租的事情,实操方面 ,续租几乎是自动发生的。这类土地的持有者可以出售、转让、抵押该土地,或者将其传给下一代。土地授予证书与土地所有权证书比较接近

BOT协议是指政府(通常是某一个部门或国有企业)将土地出租给开发商,租约50年,可以申请延长租期两次,每次最多十年。租约到期后,土地及其上的建筑物都要还给政府。开发商通常需要支付:1. 土地使用预付款。2.年租金。年租金通年租金通常是按年支付,而非一次性预付清楚。租约和BOT协议(与政府的)通常会有规定年租金的增长率。(通常是每五年增长不超过10%)。根据土地的面积大小和位置,年租金通常会达到几十亿缅币(大概几百万美金)。BOT协议与Grant拿到的土地本质区别在于BOT的租赁方身份与土地所有权者之间有很大的差距,虽然同是从政府租赁土地。

从客户角度考虑, 在BOT土地上的房屋与私有地上或授予的土地上的房屋相比较,前者吸引力不如后者。

因为,买方不能确定政府与开发商之间的租约在50年后是否会继续。所以可能存在一个风险,买方及其后代可能会失去这套房子,而他们更愿意是在70年后失去。因此,如果购买一套在BOT土地上建造的房子,那就有一个无法避免的一定会到期的时间。除开常规的耗损,随着土地期限的接近,房子的价值也在降低。

 

更为重要的一点是,买方还要考虑到开发商是否会会支付年租金。如果开发商违约了,那政府就可能将土地及建筑物收回来,并将这些“房东”扫地出门。开发商在将房子卖出去之后就消失(而非每年支付数百万的费用)的情况也是可能发生的。(如果是商混类型的房产,开发商在考虑到今后会持续产生的商业租赁费的情况下可能不会消失。)但即使是一个诚实的开发商,如果没有能力支付年租金,也有可能违约。

根据我们对第54(f)条款的解读,当建筑物变性为公寓楼后,买方面对的情况可能更糟糕,买方对年租金的支付也要承担责任了。意思是,如果开发商违约,房主可能会有风险,需要代替开发商去支付政府数百万的租金。最最糟糕的设想可能是,政府到时候就选择一户的房主,指定由该房主支付全部费用,然后由他去找其他房主回款。最近陆续看了LINCONLN 法律服务(缅甸)公司关于缅甸公寓法细则的解析,抽空翻译了部分出来供大家参考。翻译错了的话,请悄悄和我说

很多中国人对BOT土地,私人土地和grant土地认识比较不清楚,其实我之前也有解释过,但是重要的事情多说几遍也无妨。

1. 

房价

目前在卖的十多个高级公寓楼价格在差异比较大。一万到两万的价格都有。(我也不知道为什么可以卖2万。)

这些大楼盘都是精装修,配有健身房、游泳池、安保系统,楼下可能是商场超市区,所以生活很方便。与中国不同的是,这边的价格都是精装修的价格,没有土胚房。

个人觉得,如果是投资的话,位置和房屋配套可以的情况下,10000人民币/平米算是合理的价格。

2. 

付款方式及房贷政策

一般有两种付款方式:按月支付:36或者48个月支付完成;按施工进度来付:一般一个项目最长也就是三年的施工工期吧。

房贷政策:虽然房贷政策开始了,当银行还是很谨慎,必须完成90%的主体建设后才愿意放贷。而且利息高,有10---13%呢。

个人建议还是按照进度来支付比较实在。因为见过一些项目三五年还是没有施工完成的。当然,如果一些楼盘已经完成了差不多一半,也还算是靠谱的。

3. 

购房时候注意的事情 (土地性质、开发商实力)

首先看土地性质:一般有两种情况,free hold land(祖传地)和Grant的土地,或者BOT的土地。这边是土地私有的制度。当然祖传地肯定是最好的,但是现在比较少了,在殖民地时期拥有合法所有权的土地一般是祖传的私人持有地,所有者可以自由买卖(中国是只允许政府买卖吧)